白钢和不锈钢的区别?南京天价豪宅为何5年都没卖完

发表于 讨论求助 2023-05-10 14:56:27

李嘉诚:地段、地段、还是地段,地段决定一切,在南京城中地段最好的楼盘,中航金城一号、金基尚书里等楼盘都是去年以来南京最炙手可热的楼盘,金基尚书里单价4万元/平米仍然一房难求,这也让这些楼盘附近的菲呢克斯国际公寓再次进入公众视野。


提到这个楼盘,很多人脑海的反应一定是南京“No.1天价豪宅”,亮相之初,看过菲呢克斯产品的人,都为之惊艳。5年之前,当河西房价还才1.5万元/平米的时候,菲呢克斯公寓首开价格已经是4.4万元/平米,然而五年之后,河西的地价已经涨到4.2万元/平米,而菲呢克斯国际公寓却还只有3.5万元/平米。


开盘至今菲呢克斯公寓遭遇了一系列窘境,既然品质得到认可,为何销售并没有起色,目前同地区其他产品的楼盘热销背后的现象是什么?是何原因导致项目销售没有那么火爆?


带着这样的疑问,小编决定亲自踩盘,实地探访龙蟠中路与瑞金路交汇处——菲呢克斯国际公寓,一探究竟。




历史回顾:菲呢克斯曾经是南京的No.1天价豪宅,这是南京最早的天价精装豪宅公寓,曾经在2011年就放风要卖5万元/平米,2012年菲呢克斯实际开盘的时候售价4.4万元/平米,而当时河西的房价为1.5万元/平米,开盘之后销售速度很缓慢,这几年来开发商也在不断调整销售策略,虽然也产生了一些效果,但并没有让项目热销起来。


小编曾和南京很多业内专家以及媒体人都去看过菲呢克斯的产品,品质很卓越,可以说是南京的高端项目的价格标杆,4年过去了,河西已经从1.5万元/平米涨到了4万元/平米,而菲呢克斯公寓目前的售价竟然只有3.5万元/平米。




就在菲呢克斯附近,有一家盘叫中航科技城,曾在去年11月份首次开盘,均价3.5万元/平米,当天日光,很多人都没有抢到。小编很疑惑,既然品质得到认可,为何这么多年菲呢克斯的销售并没有起色,目前同地区其他产品的楼盘热销背后的现象是什么?是何原因导致项目销售没有那么火爆?


1、定位太高端,高处不胜寒,菲呢克斯项目刚入市时,曾经喊价高达5万/平米,实际开盘价也高达4.4万元/平米。当时,项目精装标准高达8360元/平米,一跃成为当年南京最贵公寓楼,也被网友称为城中第一豪宅。


然而,再好的地段,再好的产品,如果卖不动,就说明价格定高了,超过了绝大部分买房人的承受能力。




2、设计理念太前卫,在南京不被大多数人接受。售楼处的置业顾问告诉小编,很多对项目一见钟情的都是有海外生活经历的人,大多数南京本地人不太喜欢这样的产品,“我们的客户中,有很大一部分人都是常住国外,他们觉得我们产品的设计理念更适合老外”。


项目建筑总设计师张雷说,菲呢克斯国际公寓项目和目前市场上的楼盘相比,不管是产品设计还是室内装修,起码领先了30年,直接对接国外先进的居住理念。但小编觉得,正是因为产品太过超前,和目前南京大多数买房人的居住理念有差异,导致市场的接受认可度比较差。


南京有不少这样的产品,例如斯亚首府、远洋国际中心等项目,都是品质一流但是却面临滞销的窘境。




3、产品不符合大众口味,菲呢克斯抛开了几室几厅的传统居住需求,不被市场接受。很多人都认为,菲呢克斯项目不是改善产品,对于把180㎡做成两房表示非常不能理解。


菲呢克斯的设计师认为,如今家庭人口不多,不需要太多房间,更讲究主人的生活领域,所以菲呢克斯的主人房大的有70多平米,洗手间有20平米,衣帽间展开也有七八米宽的衣柜。而现在市场上大多数的买房人认为,改善产品就应该有很多个房间,越多越好。


4、多数人以为菲呢克斯是已经卖完的小户型公寓产品。小编走访了很多人,不少南京的买房人都说以为是酒店式小公寓产品,没太关注,而且在大多数人的认知里,这个项目早就卖完了,也一直没有在考虑范围内,“路过很多次,以为卖完了,所以也没有进到售楼处里认真看下这个项目”。



在踩盘的同时,小编和江苏天鑫置业董事长姚建进行了一次对话,请看我们的对话内容:
1
菲呢克斯公寓从入市以来,销售速度缓慢,你觉得最大的原因是什么?


我个人觉得,这个项目目前并没有被市场普遍接受,主要原因是,大多数的买房人的居住理念还相对传统,而菲呢克斯项目的设计理念非常超前,我们项目抛开了“板楼塔楼”、“几室几厅”、“新古典建筑风格”等传统理念,直接打造极简主义建筑装修风格的现代豪宅,但是从市场反馈来看,接受度不是很高。




2
从期房卖成现房,市场接受度不高,项目卖得慢,你有没有后悔过做这样的产品?


我从来都没有后悔过,我曾经说过,哪怕一套房子都卖不出去,也要为南京市打造一个能代表未来的产品。也许这些不能符合以往经验的评判标准,但是这代表了一种进步和发展。”


其实前几年,南京的房地产市场表现一直都很不错,在那个时候,只要是房子,不管品质如何,都能很快被卖掉,而开发商们也习惯了这种快速开发的模式,不停地复制着一幢幢住宅楼,照抄照搬,以求得利益的最大化,但是我不想做这样的产品。




我这个人心态很好,在项目定位之初,我就很清楚一个道理,菲呢克斯想表达的并不是大众主流的产品价值观,而是高级细分产品的价值观和目标人群,因此很多人不接受这样的项目,我觉得也是意料之中的事情。


而且我觉得,买成现房,反而更好,因为所有的一切,买房人都能看得到,我们对项目很有底气,而且买房人买了就可以住。


3
当初在做这个项目的时候,你是怎么想的?


龙蟠中路是南京市的迎宾路,占据了全市最好的地段,我想做一个配得上这片土地的产品,在做这个项目的时候,无论是前期规划,还是建筑设计、或是装修配置上,在每一次公司内部会议上,我们最终都会反问自己,什么样的产品才对得起这块土地?




在我看来,这么好的地段,缺少高品质的房源和地标性的建筑。我想打造南京最好的国际公寓,我曾经说过“要不惜一切代价,决不妥协”。


4
为什么会请国际知名建筑师张雷,来担任总设计师?


张雷有一句话,让我很感动,他说,一直以来都有一个想法,就是要为有主城情结的精英人士提供理想的“家”,这个家必须满足多个条件:地段够好、气质够好、品质够高、先进的居住文化必须得到彰显。


我们的理念一拍即合,只聊了10分钟,我希望他能来操刀这个项目,他也决心要做一个这样的项目。


当时张雷的名字,设计圈内早就耳熟能详,他获得过英国《建筑评论(Architectural Review)》ar+d国际青年建筑师最高奖荣誉提名;入选英国ICON杂志20/20全球20位最具未来影响力的青年建筑师。




5
我听说,在做这个项目的过程中,你们都很痛苦和纠结,是这样的吗?


确实有这样的经历,这个项目我倾注了很多心血,可以说是自己亲自担任产品经理。


很多同行认为,作为一个商人,作为一个开发商,我应该阻止设计师大胆、太过于超前的设计理念,要把设计师从理想拉回现实,180平米做成两房,在当时的南京房地产市场,是很难被接受的,但是我还是支持张雷,我们希望能够重新定义南京的高端公寓。



菲呢克斯的空间设计


除此之外,在做项目的过程当中,我们一直都抱着一种“自找麻烦”的态度。


6
什么叫“自找麻烦”的态度?


我给你举个例子,就拿外墙来说,第一代住宅建筑的房屋外墙是没有保温层的,房屋保温隔热性能差且容易漏水。第二代外墙保温隔热层和外层面砖涂料是黏贴在一起,由于他们的耐候性能不同,长期在室外环境中会造成材料开裂,漏水的情况还是会发生。不仅如此,原来使用的保温隔热层会由于使用或施工不当会有环保和防火隐患。


而菲呢克斯使用干挂陶板幕墙,采用构造连接,而不是胶黏。墙体与面层之间使用A级防火岩棉,整体构成三明治结构,不仅绝不会漏水,而且也不会失火,因为根本烧不起来。




7
还有哪些细节可以分享一下?


比如建筑立面上,这个项目在南京住宅建筑中首创了干挂陶板和2mx2m无框中空景观玻璃,双层中空玻璃之间还设置了自动感光电动遮阳百叶。这种干挂陶板外立面,用了才知道有多好,下一场雨,雨水一冲刷,真个楼像新的一样,因为这个小小的细节,项目的外立面多花了2000万元。




比如每户洗手间的水槽,是在一整块大理石上现掏出来的,不做底部支撑,直接嵌入墙体。


再比如,卫生间整面的墙面和地面全部采用的进口大理石,每幅墙面地面都采用一整块石料,花纹肌理宛若天成,无缝对接。


菲呢克斯卫生间


再比如,白钢收边、踢脚线的找平处理,镜面不锈钢门套的凹槽处理,整体橱柜、衣柜的长不锈钢压条拉手处理有一个简单的数据可以说明这些细节所倾注的努力,菲呢克斯的每平方米造价甚至超过了很多五星级酒店。


菲呢克斯厨房


8
对于设计师交出来的作品,你满意么,如果你打分,你会打多少分?


我打100分,我觉得张雷没有辜负我对这个项目的期待。这么多年来,张雷走遍世界各地,考察那些最为知名的城市和建筑,在我看来,他为南京设计一座真正意义上气质独特的城市豪宅,我觉得这就是我想象中的豪宅。



英国伦敦海德公园一号的效果图,很多看过菲呢克斯公寓的人都会感叹,这不就是中国的海德公园一号么?


我印象非常深刻,有一年,我去国外度假,儿子帮我定了一个国外非常高端的酒店式公寓,当我入驻的时候,彻底震惊了,这不就是南京的菲呢克斯么?


经历这次对话之后,小编觉得对这个项目有了更多的理解。
1
很多人都没有意识到,这是一个绝好的抄底机会!


2016南京是地王年,有22块地王即将上市,江宁地王龙湖春江郦城、“新玄武”地王中海玄武公馆都要冲3万元/㎡,南京南站旁的旭辉铂悦秦淮要卖3.5万元/㎡,仙林的绿城东方玉园要卖3万多元/㎡,鼓楼滨江地王、中海小桃园地块更是盛传要卖3.5万-4万元/㎡,河西中部的华新城要卖4万元/㎡以上,海玥名都苑要卖4.5万元/㎡。这些地王的放风价,真的有点吓人了。



目前河西的楼面地价是4.2万元/平米,地价那么高,未来很可能要超过7-8万元/平米,南京各个板块的价格都在不停往上窜,而此时,菲呢克斯国际公寓目前在售现房公寓,65年产权,户型面积有130㎡、180㎡、310㎡三种,毛坯房源均价32000元/㎡,优势非常明显,精装标准有4500元/㎡和8360元/㎡两种。


菲呢克斯的项目负责人说:“南京各个板块的房价都涨得很猛,破3万冲4万,而这几年菲呢克斯项目的价格没有太大变化,很多人还没有意识到,还没有反应过来,这其实是一个非常好的抄底机会。”


2
看过世界的人,更懂这样的产品!


在文章的开头,小编分析过,菲呢克斯公寓之所以销售缓慢,很大一部分原因是因为产品设计不被南京普遍的买房人所接受。


南京天鑫置业董事长姚建说,他当时在打造这个项目的时候,想过这个问题:“我也并没有奢望所有人能理解这个项目,我希望卖给真正懂得这个项目的人,菲呢克斯想表达的并不是大众主流的产品价值观,而是高级细分产品的价值观和目标人群。”




小编从置业顾问那里了解到,有海外生活经历的人,更钟情于菲呢克斯的项目,“之前有客户,看了一眼就全款买了一套,后来还买了第二套和第三套,而据我们了解,这个业主,常年住在国外,也就偶尔回来住几次”,置业顾问很八卦地说:“悄悄告诉你,这个业主在上海的房子,据说是跟成龙家是邻居”。


喜欢菲呢克斯的人都认同一句话:“去的地方越多,就越希望自己生活的城市也能拥有国际风范的地标性作品。”


3
无样本可循,看细节,看选材,看工艺水平!


至今为止,小编对张雷教授的一句话,印象非常深刻,他说:“有人问过我,菲呢克斯的客户群定位在哪里。我想说,那一定是有国际化的视野和价值观,是追求真实的生活精致感的人。”




张雷是中国当代著名建筑师,南京大学建筑与城市规划学院教授,小编曾经在浙江桐庐,见过菲呢克斯国际公寓建筑总设计师,桐庐莪山畲族乡先锋云夕图书、秘境、云夕戴家山、云夕深澳里书局,都是张雷教授的杰作,小编当时就被张雷教授的作品震撼到了。


左三张雷教授,右起第二个是小编。


“一座建筑的品质要看细节,而技术和选材才是最能体现细节的部分。”张雷教授在总结设计菲呢克斯过程中说过这样一句话。


在张雷的建筑理念里,所有好的设计都是在讲一些简单的道理,从内到外,菲呢克斯国际公寓整体气质和细节品质归纳于每一处简单实用而不造作的极致工艺与优良科技。




张雷说:“本可以选择普通材料、普通工艺,本可以不为难自己。但是也许是我喜欢挑战的性格,我希望既然确定了这样高的目标,就要用最好的材料,最精的工艺,最先进的技术,打造一栋最有品质的房子。”


十个魔鬼细节

了解呢克斯


 一、首创外墙干挂陶板幕墙,造价虽高但品质更高,健康,环保,温馨,耐候性极好。


二、2m×2m无框中空景观玻璃,内置自动感光电动遮阳百叶,观景与私密性兼得。


三、七梯八户、2.7米宽电梯间,空间阔朗,电梯永远在需要的楼层。




四、洗手间水槽为整块进口大理石掏空凿制,无底部支撑,直接嵌入墙体,经久耐用。


五、墙面地面,均采用整块进口特级大理石,花纹肌理,自然天成。


六、踢脚线与墙面平齐、镜面不锈钢门套、整体橱柜、衣柜不锈钢压条拉手处理,繁琐之中,处处彰显完美细节。



七、首创白钢收边,8米以上长度不差分毫,边角之处,煞费苦心。


八、墙面均为整块法国仿马毛墙纸,带来豪宅墙纸张贴工艺的最奢靡想象。


九、精装配置均采用SChüco、Vaillant、Nobilia、Franke、LM、BOSCH、Veneta、ARTO、Duravit、goldiden等一系列全球顶级品牌中顶级配置,杜绝似是而非,真正顶级配套。


十、270度视野,3.05-3.15米层高,主卧套最大面积70平米,大尺度空间,大尺度舒适。




在小编看来,菲呢克斯之于南京,可以说无样本可循,它是一种面向极少部分精英阶层所创造的极端差异化居住方式,独特而唯一,也正如此,无关乎价格,无关乎时间、无关乎一切,希望遇到真正懂它的人。


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